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ACTUALIDAD INMOBILIARIA
 
 
 
 
 
 
 
La vivienda subió un 8,2% en 2018

Según el Colegio de Registradores el precio de la vivienda sube en España un 8,2% en 2018

Las 516.680 compraventas de vivienda de 2018 suponen el mejor resultado desde 2008, con un incremento del 11,3% sobre 2017

La actividad inmobiliaria global en España se sitúa en niveles similares a los de 2003

El precio de la vivienda intensifica su tendencia alcista, con un incremento trimestral del IPVVR (Metodología Case & Shiller del precio de la vivienda aplicada a España) del 2,13%, situando el incremento interanual en el 8,22%. Con respecto a los niveles máximos del índice (2007) el precio de la vivienda acumula un descenso ligeramente superior al 16%, habiendo reducido prácticamente la mitad del ajuste máximo alcanzado en 2014 (-35%). Desde dicho mínimo de 2014, el incremento acumulado durante los cuatro últimos años en el precio de la vivienda ha sido del 29,78%.

Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores las compraventas de vivienda registradas durante el cuarto trimestre, con la estacionalidad habitual del último trimestre del año, han descendido un 9,8% con respecto al tercer trimestre, alcanzando las 120.199, la menor cuantía de los cuatro trimestres de 2018. Con relación al mismo trimestre del año anterior, las compraventas de vivienda se incrementaron el 7,4%. En vivienda nueva durante el cuarto trimestre se han registrado 21.760 compraventas, con un descenso intertrimestral del -7,1%, mientras que en vivienda usada se han alcanzado las 98.439 compraventas, dando lugar a un descenso del -10,4% con respecto al trimestre precedente.

A pesar de este descenso trimestral, 2018 ha cerrado con 516.680 compraventas de vivienda, la mayor cuantía de los últimos diez años, mostrando un incremento del 11,3% sobre 2017.

El número de compraventas registradas en 2018, prácticamente todas las comunidades autónomas (dieciséis) han incrementado las compraventas interanuales con respecto al trimestre precedente, correspondiendo el único descenso a Baleares con una ligera tasa del -0,1%. En doce comunidades autónomas las tasas de crecimiento han alcanzado los dos dígitos.

Colegio de Registradores


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Anímate, es fácil 
 
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Te contamos lo que podemos hacer nosotros por ti para ayudarte a vender tu casa. Queremos evitar que cometas algunos errores que pueden hacer fracasar tus planes.
 
1.- NO Valorar tu casa en función del dinero que necesitas en un momento determinado. Los precios los fija el mercado en función de la demanda actual de la zona y no nuestras expectativas, “el valor sentimental” tampoco lo percibirá el comprador.  
 
2.- NO Fijar el precio en función de lo que debes al banco, al comprador le da igual cómo te has financiado o si has comprado caro. Que les pregunten a los que compraron en plena expansión inmobiliaria, el valor de sus propiedades estará seguramente por debajo del valor de su deuda.
 
3.-NO Fijarnos en el vecino, es cierto que los vecinos a veces y sin mala fe, hinchan el precio al que han vendido y rebajan el precio al que realmente han comprado. 
 
4.- NO Pensar que nuestro piso vale más que el del vecino.  Es cierto que se venden mejor con sol que oscuro; los más altos que los de las plantas inferiores; los orientados al sur que los orientados al norte; los que tienen ascensor que los que no lo tienen, etc.
 
5.-NO poner un precio muy alto por que no tienes prisa en vender. Cuando el precio se desvía mucho del precio de mercado para las características del piso, simplemente no hay visitas.
 
6.-NO bajar mucho el precio para acelerar la venta a no ser que tengamos una urgencia, lo ideal es ajustar el precio al precio de mercado para que la venta se haga en unos 60 – 120 días desde que se puso el anuncio. Algunas empresas prometen ventas muy rápidas a costa de perder ingresos. Ojo con lo barato, a veces sale caro.
 
7.-NO poner a la venta una propiedad que en realidad no quieres vender.
 
8.-NO preparar la vivienda para obtener buen material gráfico, tour virtual, vídeo, etc. Preparar las posibles visitas, todo bien limpio y ordenado. Sobre todo, quitar los objetos personales. El olfato marca mucho la primera impresión, todo bien ventilado.
 
9.-NO crear desconfianza al comprador en el caso de que te pida algún documento y dudes si tienes o no los impuestos en regla o dices no saber dónde está la escritura. El CEE o Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en los anuncios del piso, se debería de tener tramitado. Los compradores querrán saber si el edificio está bien mantenido y si hay derramas pendientes.
 
En Isaro te ayudamos a vender tu casa, valorando y fijando un precio acorde con el valor de mercado de la zona. 
 
LLAMANOS 974 487 440
 
Isaro.com
 
 

 

CLAUSULAS ILEGALES EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER 19-03-201 
 
En España se estima que el mercado de alquiler está mayoritariamente en manos de propietarios particulares en un 70%
 
Según la Agencia Negociadora del Alquiler hay algunas cláusulas en los contratos de alquiler que son ilegales
 
El TOP 4 
 
1.- Solicitar pagos anticipados de más de una mensualidad de renta.
2.- Prohibir a los inquilinos fumar dentro de la casa.
3.- Pactar revisiones de rentas solo al alza, pero nunca a la baja. 
4.- Que los inquilinos estén obligados a permitir la entrada a los propietarios a las viviendas.
 
 

SOBRE LAS PLUSVALÍAS 11-03-2019
 
El Tribunal Supremo determina el alcance de la sentencia del Constitucional sobre la plusvalía
La Sala Tercera considera que, tras la STC 59/2017, puede liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en los casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
 
La Sala Tercera del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto contra una Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón al estimar que éste interpretó de manera correcta el ordenamiento jurídico al considerar que la STC 59/2017, de 11 de mayo, permite no acceder a la rectificación de las autoliquidaciones del IIVTNU y, por tanto, a la devolución de los ingresos efectuados por dicho concepto, en aquellos casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, supuestos en los que los artículos 107.1 y 107.2 a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL) resultan constitucionales y, por consiguiente, los ingresos, debidos.
 
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ángel Aguallo, interpreta el alcance de la declaración de inconstitucionalidad contenida en la STC 59/2017. Considera, de una parte, que los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL, a tenor de la interpretación que debe darse al fallo y fundamento jurídico 5 de la STC 59/2017, "adolecen solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial".
"En este sentido, son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar (…) que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos) no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE".
 
De otra parte, entiende que "el artículo 110.4 del TRLHL, sin embargo, es inconstitucional y nulo en todo caso (inconstitucionalidad total) porque, como señala la STC 59/2017, ‘no permite acreditar un resultado diferente al resultante de la aplicación de las reglas de valoración que contiene’, o, dicho de otro modo, porque ‘impide a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica (SSTC 26/2017, FJ 7, y 37/2017, FJ 5)’”.
 
Es, precisamente, esta nulidad total del artículo 110.4 del TRLHL la que, de acuerdo con la Sala Tercera, "posibilita que los obligados tributarios puedan probar, desde la STC 59/2017, la inexistencia de un aumento del valor del terreno ante la Administración municipal o, en su caso, ante el órgano judicial, y, en caso contrario, es la que habilita la plena aplicación de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL".
 
En relación con la prueba de la inexistencia de una plusvalía real y efectiva obtenida en la transmisión del terrero, considera el tribunal, en primer lugar, que corresponde "al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido"; en segundo término, que para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU "podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla" (como es, por ejemplo, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas); y, en tercer lugar, en fin, que aportada "por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía".
 
Finalmente, considera el tribunal que en la medida en que la existencia de una plusvalía real y efectiva resulta perfectamente constatable sobre la base del empleo de los medios de comprobación que establece la Ley General Tributaria en los artículos 105 y siguientes, medios que permiten rechazar que la norma autorice a la Administración para decidir con entera libertad el valor real del terreno onerosamente transmitido, no existe -en los casos en los que se liquida el IIVTNU- vulneración de la reserva de ley tributaria recogida en los artículos 31.3 y 133.1 CE, ni quiebra alguna del principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE).
 
Comunicación Poder Judicial

 
DECORACIÓN 05/03/19
 
 
UNA LIBRERÍA DECORATIVA Y ORDENADA
 
Tiene que respirar. Combinaremos los libros con objetos que den aire; una foto, una planta..., sin pasarnos. Ten presente que el 60% del espacio de la librería deberían ocuparlo los libros, el 30% debería quedar vacío, y el 10% restante deberían de ser objetos decorativos.
 
 
LA GUERRA DEL SOFA CON LOS COJINES 
 
Ni pocos ni muchos. Lo ideal es que coloques uno más que las plazas que tiene el sofá. Es decir, si el sofá es de tres, con cuatro cojines bastará. 
 
VENTANAS QUE CRECEN
 
Para que las ventanas parezcan más altas de lo que en realidad son basta con colocar la barra de la cortina lo más cerca posible del techo y no justo donde acaban las perfilarías de las ventanas. Además de dar más sensación de altura a la estancia, parecerá más amplia.
 
isaro.com

a la carga otra vez con la reforma del alquiler 04/03/19
 
Con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler a terminado el último Consejo de Ministros de la legislatura.
 
 No trae cosas que no supiéramos ya; el incremento en la duración de los contratos, la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC y la creación de un índice de precios de la vivienda.
 
Ahora tendrá que ser convalidado por el Congreso de los Diputados a través de la Diputación Permanente.
 
En lo referente a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que afecta a los contratos encontraremos lo siguiente:
 
- Ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, se amplía también la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo. En el caso que el arrendatario sea una persona jurídica serán siete años de contrato obligatoria y tres de tácita.
 
- La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato, cinco años.
 
- Se limita a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
 
- En el caso de que el arrendador o el arrendatario manifiesten su voluntad de no renovarlo, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos meses de antelación.
 
- La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato, incluyendo que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares.
 
- El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
 
- Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
 
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
 
- La novedad viene por un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de viviendas, posiblemente enfocada a incentivos fiscales. Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministerio de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.
 
¿Podrá ser esto un primer paso para limitar el precio de los alquileres?
 
Los beneficios fiscales:
 
- Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
 
- Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
 
OTROS
 
- Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal.
 
- Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).
 
- Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actuar en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres meses si se trata de una persona jurídica. Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.
 
- Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
 
En fin, que lo que tenían que regular los propietarios y dueños de los inmuebles lo regula el Gobierno, veremos a ver…

¿Cuáles son los ingresos mínimos para acceder a una hipoteca fija del 2%? 26/02/19

 
Para hacerse con un préstamo de estas características a un tipo de interés del 2% es necesario contar con un nivel de ingresos relativamente alto.
 
Un préstamo tipo de 150.000 euros supondría el pago de una mensualidad de 758,83 euros.
 
Las hipotecas fijas no están al alcance de todos los consumidores. Según HelpMyCash.com, para hacerse con un préstamo de estas características a un tipo de interés del 2% es necesario contar con un nivel de ingresos relativamente alto. Ello se debe a que debe seleccionarse un préstamo de estas características, como máximo, a un plazo de 10, 15 o 20 años. Una opción que encarecerá las cuotas mensuales para reembolsar el crédito.
 
Al respecto, un préstamo tipo de 150.000 euros supondría el pago de una mensualidad de 758,83 euros, para lo que el sueldo necesario tendría que ser superior a 2.500 euros entre todos los titulares del producto. 
 
Al respecto, desde esta organización aseguran que cada vez son más las entidades que exigen a los clientes ingresos mínimos para acceder a sus préstamos hipotecarios.
 
Fuente: Economía Digital

 
1º.- Ha caído el peso de las hipotecas en nuestro país dentro del conjunto de la eurozona. Mientras que en 2006 el 20% de los préstamos para la compra de vivienda de la zona euro se firmaban en España, actualmente su peso es del 5,2%.
 
Somos el tercer mercado de la eurozona por volumen de préstamos, solo superados por alemanes y franceses. Según el Banco Central Europeo somos el quinto país donde más pesan las hipotecas respecto a los activos totales de la banca, igualados por los Países Bajos. Este negocio supone un 19,7% de los activos del sector financiero, frente al 13,8% que representa de media en la eurozona.
 
En los últimos 12 meses se han formalizado un 72% menos préstamos que en 2006.
 
2.- Las hipotecas españolas son de las más baratas. Las hipotecas que se están pagando (hipotecas vivas) están sujetas a uno de los intereses más bajos de toda la eurozona, al situarse en el 1,21%. Tan solo Finlandia y Portugal registran un interés inferior en el stock vivo. En cambio, en ocho países de la eurozona supera el 2% y en Países Bajos incluso rebasa el 3%.
 
3.- Las familias destinan lo mismo que sus homólogas a pagar deudas. Cuanto menor sea el coste de la deuda, mayor será la demanda de financiación y menor el riesgo de la operación para el banco.
 
En septiembre de 2008 las familias españolas tenían que dedicar el 11,9% de su renta bruta disponible a hacer frente a la deuda hipotecaria. En marzo de 2018 se dedicaba el 6,6%.
 
Por poner algún ejemplo comparativo en Alemania dedican el 6,1%, en Francia el 6,2%, Italia un 4,4%, Reino Unido 9,4% y EE UU 8,2%.
06/02/19
 
El 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo modificaciones de gran calado en el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda.
 
El artículo 86 de la Constitución establece que los Reales Decretos-Leyes deben ser convalidados en el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación, es decir, en el caso que nos ocupa, debía ser convalidado el pasado 22 de enero. Pues bien, tras su votación y fallo, el Real Decreto-ley no ha sido convalidado, por lo que, atendiendo al tenor literal del precepto constitucional, habrá de entenderse derogado.
 
Ahora bien, ¿qué efectos tiene la no convalidación? ¿Cómo afectan las modificaciones previstas en el RDL a los contratos celebrados tras su promulgación?
 
La no convalidación de la norma no conlleva la pérdida de efectos de la norma en todo caso, ya que el RDL ha estado vigente durante un periodo de tiempo. A este respecto, es importante destacar que el Reglamento del Congreso exige que la derogación de un Real Decreto Ley se publique en el BOE, circunstancia que se ha producido el 24 de enero, por tanto, la derogación surte efectos a partir de esa fecha.
 
A efectos prácticos, esto se traduce en que la norma ha estado vigente desde el 19 de diciembre hasta el 23 de enero, por lo que los contratos de arrendamientos que se formalizaran en ese lapso temporal se rigen por la normativa en vigor en esa fecha, que es la contemplada en el Real Decreto Ley. Por el contrario, los contratos que se firmen a partir del 24 de enero se rigen por la normativa anterior, puesto que al haber sido derogado el RDL, las modificaciones que este introducía pierden su vigencia.
 
Repasemos a continuación cuales son los cambios mas relevantes que afectan a estos contratos:
 
Duración de los contratos. El RDL amplió el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, por lo que en los contratos celebrados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, el inquilino podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 5 años mientras que en los celebrados a partir del 24 de enero volverá a ser de 3 años. Cabe señalar que el plazo de 5 años será de 7 años cuando el arrendador fuera una sociedad.
 
Prórroga tácita. En los contratos celebrados bajo la vigencia del RDL la prorroga tácita también se ampliaba a 3 años. A partir del 24 de denero este plazo volverá a ser de 1 año.
 
Garantías. El RDL también limitó las garantías adicionales a la fianza que el arrendador podía exigir al arrendatario, fijándose un límite cuantitativo de hasta dos mensualidades. Para los contratos celebrados a partir del 24 de enero, al igual que ocurría con anterioridad al Real Decreto Ley, no aplicará este limite para las garantías que pueda solicitar el arrendador.
 
Alquiler de uso turístico. El RD-L determinó la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico -exigiéndose la mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representasen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación.   Estas mayorías también eran necesarias para establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Para los contratos celebrados tras la derogación de la norma, dicha modificación ya no resultará de aplicación.
 
Medidas fiscales. También en el ámbito de la fiscalidad de los arrendamientos de vivienda tiene incidencia el Real Decreto Ley, ya que se declaran exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sien embargo, los contratos celebrados a partir del 24 de enero deberán tributar por este impuesto, como ya lo hacían con anterioridad al 19 de diciembre. A estos efectos, cabe recordar que es el arrendatario quien debe soportar el tributo.
 
Por AB cuentas Europa Zaragoza

 


 
1.- PREPARATE 
 
Deberías darte un tiempo antes de sacarla al mercado y tener tiempo suficiente para ponerla al día, hacer reparaciones y ordenar.
 
2.- Busca ayuda profesional
 
Un agente inmobiliario local puede darte información sobre casas similares en tu zona, las tendencias en los precios y qué puedes hacer para mostrar bien tu casa. Te ayudará a ver qué es atrayente, qué puede no serlo tanto y qué necesita reparación, aunque sea duro aceptar las críticas que los profesionales. Tu casa debe ser única. 
 
3.- Ves un paso por delante
 
Muchos vendedores dudan a la hora de hacer mejoras antes de poner su casa en el mercado, como cambiar las alfombras o las encimeras, porque creen que el comprador querrá elegir su propia decoración. Los compradores quieren, con frecuencia, mudarse a casas que estén listas para vivir ya.
 
4.- Por orden despiadadamente 
 
Guarda tu colección se búhos. Los compradores tienen que ser capaces de verse a sí mismos viviendo en la casa, por lo que debes eliminar tus objetos personales, esto incluye fotos familiares, baratijas, trofeos, etc.
 
5.- No pasa nada por cambiar cosas de sitio
 
Recoloca si hace falta los muebles y mira la mejor forma de iluminar una habitación o cómo crear un rincón de lectura en una esquina rara, y de paso, cambia esa alfombra vieja y usada.
 
6.- Los temibles armarios
 
Los compradores van a examinar hasta el último rincón y esto incluye los armarios. No ordenes poniendo cosas en los armarios. Piensa que son pequeñas habitaciones de tu casa y mantenlas también ordenadas. 
 
7.-  La limpieza y los olores 
 
Puede que tu casa sea un sueño minimalista, pero si hay una capa de polvo, los compradores potenciales se darán cuenta. Utiliza tu nariz, un mal olor desanimará al comprador, aunque la casa sea espectacular. Dicen que el viejo cliché de cocinar pan o comprar flores funciona.
 
8.- Ponle un precio adecuado. 
 
Recuerda que lo que pagaste por tu casa cuando la compraste puede ser irrelevante. El mercado ha podido cambiar desde entonces, junto con el valor de tu propiedad.
 
Si le pones un precio muy alto, mantendrás el cartel de "Se vende" durante meses. Muchas veces vemos que los propietarios sobrevaloran sus casas. Nuestra casa es nuestro castillo, pero solo porque pensamos que es la mejor propiedad en el mercado, no todo el mundo va a estar de acuerdo.
 
9.- Desaparece si llega un comprador
 
La última cosa que muchos visitantes quieren ver es al propietario actual. Ser demasiado atento con los compradores puede desanimarles al instante. Deja que el agente les muestre la propiedad. Ellos son los profesionales".
 
10.- Mantén el ritmo
 
Cuanto más tiempo lleva una propiedad en el mercado, más les cuesta a los propietarios mantenerla en las mejores condiciones, incluso si has mostrado la casa 100 veces, sigue haciendo las camas, limpiando los fregaderos y los baños antes de que llegue una nueva visita. 

Quizás esa visita 101 es la buena.

 


 
El confort a toda costa ya no es sostenible, pues para conseguir una temperatura de confort hay que proporcionar una cantidad de calor equivalente al que se pierde. Si una casa, además, carece de aislamiento, tiene corrientes de aire, filtraciones, carpinterías antiguas, no dispone de protecciones para las ventanas y no tiene en cuenta al sol o está construida con materiales que no acumulan, pocos sistemas resultarán adecuados: gran parte del calor que genere se perderá.
 
Como resultado, los sistemas se sobredimensionan, se produce un gasto excesivo de energía, con las consiguientes facturas elevadas.
 
La casa que gasta menos es la que se proyecta con un concepto bioclimático que le permita autorregularse en función de la temperatura exterior: adaptada al clima, emplazada y abierta a las orientaciones que contribuirán a tener una ganancia directa de sol, como la sur, construida con materiales que transpiran y que permiten acumular el calor del sol o de los sistemas de calefacción, como los muros de termoarcilla, ventilaciones cruzadas en combinación con ventanas de techo, protecciones solares exteriores, etc. Pero el gasto energético puede también incrementarse en función de dónde se ubiquen los espacios. Así, las zonas de día ubicadas al sur gastarán menos en electricidad o en calefacción. Por otro lado, si no se cuenta con un aislamiento adecuado no es posible ahorrar energía.
 
Si se quiere reducir el consumo energético y evitar un uso irresponsable de los sistemas de calefacción y refrigeración es necesario aislar la envolvente en contacto con el exterior (muros, cubiertas, forjados antihumedad, voladizos…) pero también las zonas interiores, como medianeras y paredes que dan a espacios no calefactados. En las ventanas, carpinterías de madera estancas, aluminio o acero con rotura de puente térmico, PVC, vidrios dobles con cámara de aire estanca en uno o más separadores, aislamiento térmico reforzado cuando sea preciso, mediante películas de baja emisividad o control solar y por fuera, persianas o contraventanas.
 
Un sistema para cada necesidad
 
Para empezar, hay que tener en cuenta factores propios de cada vivienda, como la superficie, si es unifamiliar, adosada o piso, la orientación predominante, el clima, su grado de ocupación, número de ocupantes, costes de inversión, si cuenta o no con espacio para una sala de máquinas o para almacenamiento de combustible, posibilidades para la obtención de los mismos, viabilidad para instalar equipos solares, etc.
 
Eléctrico
 
Dado el alto costo de las tarifas eléctricas, se debe ser estricto en la elección de un producto que ofrezca una programación horaria y la posibilidad de ajustar la temperatura individualmente, como los emisores térmicos secos o con termofluido de alto rendimiento. Además, convendrá bajar la temperatura nocturna, a 17 ºC, y entre 19º a 21º durante el día, o aprovechar la nueva tarifa de discriminación horaria, 56,5% más barata que la estándar y con más horas de uso que la tarifa de reducción nocturna anterior. Si tienes una vivienda pequeña, si alquilas, si estás todo el día fuera de casa o tu caso es el de una segunda vivienda, este sistema te ofrece una solución inmediata y sin obras.
 
Junto a los convectores de aire, pueden servir también de complemento en una instalación mixta, de acumuladores estáticos/dinámicos, de combustión cerrada a leña o de bomba de calor. La novedad en emisores térmicos son dos modelos que presenta la empresa Ducasa. Uno es para facilitar su colocación bajo una ventana de 35 cm. de altura y hasta 130 cm. de longitud. Se mantiene la potencia, pero se ajusta en dimensiones. Otro modelo con el mismo concepto, pero para que encaje mejor en un espacio estrecho es el de 80 cm. de altura. Otro aporte de esta firma es el convector eléctrico a baja temperatura de alto rendimiento o el modelo bajo ventana de 29 cm. de altura. Para los baños resultan verdaderamente interesantes los toalleros eléctricos, que también tienen un termostato incorporado y pueden programarse.
 
Split o Multisplit
 
Es un sistema partido de unidad exterior, compresor y unidad interior evaporadora. Se basa en el funcionamiento de una bomba de calor, que convendrá que sea reversible, para aprovechar el equipo en la función de refrigeración. Aunque es eléctrica, el consumo de la misma se reduce sólo al funcionamiento del compresor. Su mayor ventaja es que por cada KW de electricidad que consume, aporta de 3 a 4 veces más de potencia. Eso sí, con tecnología Inverter, para que el funcionamiento sea continuo y así tener una capacidad de calefacción mayor.
Según marcas, pueden funcionar con temperaturas más o menos bajas, pero este es el punto débil de la bomba de calor, por lo que en zonas muy frías no es recomendable tenerla como único sistema. Es mejor decantarse por los de calificación energética más alta. Así, un equipo calificado con la clase A/A, como el Súper Daiseikai de Toshiba cuando funciona a baja capacidad, tiene un consumo equiparable al de una bombilla incandescente de 100 W. Cuando se tienen que climatizar más de dos habitaciones conviene utilizar un sistema multisplit, con uno o dos compresores exteriores y de dos a cuatro o más unidades interiores, o realizar una distribución del aire por conductos.
 
Por agua
 
El más instalado es el de radiadores por agua. Su consumo puede ajustarse, si se baja la temperatura de trabajo, (la convencional es del orden de los 80 ºC, pero conviene consultar con un instalador para que realice las adaptaciones necesarias). Se trata de hacer funcionar el sistema con una temperatura de ida de 55 ºC y un retorno de 45 ºC, bajando el salto térmico entre la temperatura de caldera y la de ambiente, con lo que aumenta su eficiencia y se reduce la potencia necesaria. Son el complemento perfecto para un generador de alta eficiencia térmica, como por ejemplo, la caldera de condensación (con un rendimiento del más del 100%), o una caldera de biomasa.
 
Se pueden sustituir por los radiadores tradicionales sin necesidad de hacer obras. Una opción a los modelos tradicionales son los radiadores de alto rendimiento, como los de la firma Runtal, que a igual potencia, ofrecen mayor calor por radiación. Para mejorar el funcionamiento del sistema, no conviene tapar los emisores, además evita el efecto de pared fría ubicando los radiadores debajo de la ventana. Al instalar uno de baja temperatura se consigue ahorros del 5% de energía, lo que se traduce en un aumento de medio grado en la habitación. Las válvulas termostáticas y la baja inercia de los emisores permiten que se ajuste rápidamente a las variaciones de temperatura.
 
Suelo radiante
 
El suelo radiante por agua a baja temperatura es el que ofrece los mayores rendimientos, convirtiendo al suelo en un gran emisor de calor invisible, sin corrientes de aire ni formación de polvo, llegando por igual a todos los puntos de la habitación. Trabaja con temperaturas de agua más bajas, lo que permite asociarlo con fuentes de energía renovables, generadores de alta eficiencia y calderas de bajo consumo.
 
El calor actúa en la franja de uso de las personas, entre el suelo y los 2 m. de altura. Ahí radica la mayor ventaja de este sistema, ya que precisa una temperatura de confort 2 ºC más baja que la que se necesita con un sistema de radiadores, por lo que es un 20% más económica. El salto térmico en este caso es mucho menor, con el consiguiente ahorro en el consumo. Para sacarle aún más partido a la instalación, es posible utilizar las tuberías para que absorban el exceso de calor del ambiente, aportando una sensación de frescor general.
 
Es lo que se conoce como suelo radiante/refrescante. Es ideal para instalar en espacios de doble altura porque proporciona climatización en el volumen ocupado por las personas. Este sistema es el más ecológico y el de menor consumo energético, especialmente si funciona con generadores de alta eficiencia, como la bomba de calor aire-agua, las bombas de calor geotérmicas o la energía solar térmica. La empresa Ducasa comercializa kits de energía solar para apoyo a la calefacción (se precalienta el agua de la calefacción para reducir las horas de servicio de la caldera y por lo tanto su consumo), que constan de depósitos acumuladores de máxima estratificación de entre 550 y 1.000 litros y grupos de entre 2 y 5 colectores solares.
 
Bomba de calor aire-agua
 
Toma del aire el 70% de la energía necesaria. Se está posicionando como el generador eficiente más fácil de instalar, que sirve tanto para obra nueva, reformas parciales o integrales. Se emplean para calentar o enfriar un líquido refrigerante que transferirá la temperatura obtenida a un circuito de agua, mediante el cual se climatiza una instalación. Se puede conectar a radiadores convencionales de alta temperatura, de baja temperatura, a suelo radiante o radiante/refrescante o a unidades fan coils.
 
Con el agregado de un kit hidráulico se obtiene también agua caliente sanitaria.  Proporciona calor con una eficiencia 5 veces superior a la de un sistema convencional que emplee combustibles fósiles o electricidad. Al año, supone un ahorro de casi un 50% sobre un sistema a gas natural o la cuarta parte del gasto, si se compara con uno de producción eléctrica. Las novedades en este sistema tienen que ver con aplicaciones para distintas situaciones, para adquirir un equipo más ajustado a las necesidades. Como las bombas aire-agua de entre 5 y 15 KW de Saunier Duval, aptas para combinar con cualquier tipo de caldera existente, o los equipos compactos de 5 KW para viviendas pequeñas.
 
En todos los casos, el cerebro del sistema es una interfaz que selecciona la mejor opción en base a la temperatura exterior y las necesidades de calefacción: para una demanda máxima podrá seleccionar la caldera, para una intermedia, la bomba más la caldera y para una necesidad mínima, la bomba de calor. El sistema Altherma de Daikin, también cuenta con un modelo para situaciones extremas con una unidad exterior sobrepotenciada para que soporte heladas y temperaturas de hasta -2 ºC. Otra ventaja es que no necesita depósitos de combustible, ni chimeneas y que es compatible con sistemas de energía solar térmica.
 
Calentar con leña
 
Se usan como complemento de otros sistemas de calefacción. Eso sí, para aprovechar el poder calorífico de la leña hay que emplear estufas, insertables y recuperadores de calor con doble combustión. Producen el máximo de calor, con emisiones mínimas a la atmósfera. El rendimiento es del orden del 80%, frente a un 10% de un hogar abierto. Si se combina con un sistema de calefacción central se puede elegir un hogar de menor potencia, que funcionará regularmente en su punto óptimo y que será suficiente para las temporadas menos frías. Lo contrario pasaría en una vivienda de fin de semana, en la que habría que aumentar la potencia para lograr un calentamiento rápido.
 
La marca Stüv comercializa insertables exentos con una envoltura de chapa, funcionando a la manera de una estufa, difundiendo gran parte del calor por sus paredes. Esta solución da más posibilidades de instalación, apoyado sobre un zócalo o directamente en el suelo, sin depender de hogares de obra. Las estufas alimentadas a pellets se emplean para dar calor directo a la zona donde se ubican. Son muy compactas y de alto rendimiento. Emiten calor por radiación y convección. Como ventaja agregada, pueden programarse y controlarse a distancia, a través de la línea telefónica ó del móvil. Como desventaja, señalamos que necesitan electricidad y que puede molestar el ruido de los ventiladores.
 
Calefacción geotérmica
 
La calefacción geotérmica puede ser integral, sirviendo para abastecer todas las necesidades de calefacción, refrigeración, agua caliente sanitaria, climatización de la piscina, etc. Trabaja con bombas de calor tierra/agua o agua/agua, y emplea como fuente de calor el subsuelo, que tiene la ventaja de mantenerse a una temperatura prácticamente constante a lo largo del año. Esta capacidad le permite extraer o ceder calor, mediante unos colectores horizontales tendidos en el terreno, sondas geotérmicas o tubos colectores geotérmicos introducidos en los pilotes de cimentación.
 
Es una fuente de energía renovable que puede complementarse con la energía solar térmica, siendo especialmente indicada para un sistema de suelo radiante o radiante/refrescante por agua a baja temperatura. La base del sistema es la bomba de calor geotérmica, que realiza el intercambio de calor con el subsuelo, que se mantiene a una profundidad de 1,2 m. a una temperatura de 10 ºC (por cada 100 m. que se baja, sube 3 grados), más ventajosa que la que puede obtener del aire, ya que es independiente del tiempo que haga. Conseguir los 20ºC de temperatura en invierno desde los 15 ºC es más eficiente que partir de -10 ºC; y en verano aún es más ventajoso llegar a los 24 ºC desde los 15º que desde los 35-40 ºC de temperatura exterior. La instalación puede hacerse en vertical, hasta profundidades de 70-150 m., u optar por los colectores horizontales a una profundida
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