Tener el título de dueño de una vivienda no siempre se consigue comprándola. En ocasiones, hay quien disfruta y posee la casa durante un largo tiempo determinado y que, tras el transcurso de los años, logra ser el propietario del inmueble: es lo que se conoce como usucapión.

En términos legales, la tenencia de una vivienda se conoce como posesión y la posesión puede ostentarse en concepto de dueño o de tenedor de la casa para conservarla o disfrutar de ella. En este caso, el propietario puede reivindicar la vivienda frente al poseedor. Y si esto no se produce y hay un prolongado transcurso de años, entonces el poseedor puede adquirir la propiedad sin contrato de compraventa de por medio, tal y como recuerda Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Dos tipos de prescripción adquisitiva o usucapión:

La ordinaria: cuyo fundamento es la existencia de un título de adquisición, como un contrato de compraventa, que por alguna circunstancia solo haya otorgado la posesión al adquirente. Para convertirse en propietario será necesario, entre otros requisitos, disponer de un justo título, buena fe y poseer en concepto de dueño el inmueble al menos 10 años, que en algunos casos puede ascender a 20 años.

La extraordinaria: en este caso quien invoca la usucapión carece de título de adquisición, siendo únicamente necesario poseer en concepto de dueño, pública, pacífica y continuadamente durante un plazo no inferior a 30 años.

En ambos supuestos será imprescindible que el poseedor del bien actúe en concepto de dueño, esto es, que públicamente se comporte como si fuera el propietario del inmueble, pues de lo contrario no se dará el presupuesto esencial para usucapir el bien. En este sentido, la jurisprudencia ha venido considerando que la posesión en concepto de dueño puede manifestarse en el pago de los impuestos y contribuciones del inmueble, la realización de obras y reparaciones en la vivienda, el arriendo de la propiedad, etc. 

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El poseedor debe interponer el procedimiento correspondiente por la vía judicial. Lo normal es presentar una demanda solicitando la acción declarativa de dominio frente al dueño o sus herederos. El objetivo es que el juzgado reconozca al demandante la propiedad por usucapión, siempre que se den los requisitos exigidos.

Los herederos podrían solicitar el inmueble tras muchos años de desidia y abandono del inmueble, pero el poseedor podría oponerse haciendo valer su derecho de adquirir la propiedad por usucapión.

Y a la hora de tributar

La usucapión al ser una forma diferente de adquirir una vivienda tiene también un tratamiento fiscal distinto. Porque la primera diferencia es que la usucapión no es una transmisión, sino un modo de adquisición.

La adquisición de una propiedad por usucapión, según ha reconocido la propia Administración, no está sujeta a ninguna de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) no cabe la sujeción por faltar uno de los elementos del hecho imponible como es la transmisión. Tampoco en la modalidad de actos jurídicos documentados (AJD) puede considerarse sujeta, dado que el documento que permite el acceso de la titularidad al Registro de la Propiedad no es una escritura, acta o testimonio notarial.

En el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana, también llamado plusvalía municipal, ocurre exactamente lo mismo, dado que al no existir transmisión no se produce el hecho imponible, quedando la usucapión no sujeta a dicho tributo, subraya Salcedo.

Tampoco hay tributación en el IRPF. Solo se pagará este impuesto si el inmueble algún día fuera transmitido. Y a efectos de dicha transmisión futura, se tendrá como fecha de adquisición la del día en que se adquirió el inmueble por cumplimiento de los plazos legales (30 años, por ejemplo). Y ello, independientemente de la fecha en que recaiga la resolución judicial.

Lo mismo pasaría en el impuesto de Plusvalía municipal, computándose el período de generación del incremento de valor, cara a una futura transmisión, desde el día en que por cumplimiento de los plazos civiles, se adquirió el inmueble por usucapión.