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ACTUALIDAD INMOBILIARIA
 
 

Los contratos de alquiler con la nueva Ley

Duración de un contrato de alquiler

Lo más habitual es firmar contrato por un año, renovable hasta cinco. Incluso si se han pactado periodos más cortos, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta 5 años. Además, si el arrendador es una persona jurídica (una empresa o entidad), se amplía a 7 años. Esta es una de las principales del nuevo decreto, ya que hasta su entrada en vigor la renovación quedaba limitada a 3 años.

Prórroga tácita

Además de la duración inicial del contrato, exista la posibilidad de una prórroga tácita: si al final de los 5 o 7 años previstos ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo de manera anual hasta tres años más. El plazo para comunicar la extinción del contrato antes de que se active la prórroga tácita es de cuatro meses para el propietario y de dos meses para el inquilino.

Garantía ante la venta de la vivienda

En caso de venta de la vivienda, se garantiza el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo del su contrato (cinco o siete años). Es otro de los cambios destacados, ya que hasta ahora la venta del inmueble a una tercera persona podía conllevar que se exigiera extinguir el contrato.

Irregularidades en la duración de un contrato de alquiler

Algunos arrendadores proponen realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un alquiler temporal y evitarse así la obligación de extensión del plazo. La OCU destaca que, si la vivienda se está usando como vivienda habitual, aunque el contrato diga otra cosa, aplica la LAU y se puede prorrogar.

Extinción del contrato de alquiler

Existe la posibilidad de que el arrendador pueda recuperar el piso después del primer año si demuestra necesidad de la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad). Esta excepción se había usado a menudo como excusa para terminar contratos antes de ahora, pero ahora solo será válida si se ha incluido ese supuesto de manera expresa en el contrato inicial.

Por lo que respecta al inquilino, la normativa vigente reconoce su derecho a desistir del contrato después de los seis primeros meses. La extinción del contrato antes de la fecha prevista debe comunicarse al menos con dos meses de antelación.

Un mes de fianza y dos de depósito

Con el nuevo decreto se prevé, para los alquileres de vivienda, la entrega de un mes de fianza y un máximo de dos mensualidades más como garantía adicional. Este depósito, según la OCU, es recomendable como garantía del pago de la renta, los gastos asociados y de la conservación de la vivienda en buen estado.

Actualización del precio del alquiler según el IPC

La actualización anual de la renta es uno de los puntos clave de todo contrato de alquiler. Existe libertad para que las partes fijen la manera de actualizar el alquiler, pero el incremento nunca podrá ser superior a la subida marcada por el IPC. Si no se ha especificado nada en el contrato a este respecto, no se podrá actualizar la renta durante la vigencia del mismo.

Un inventario detallado

La fianza se devuelve una vez se comprueba que no quedan deudas pendientes y el buen estado del inmueble, pero a menudo es fuente de problemas. Algunos inquilinos optan por no pagar el último mes de renta a cuenta de la fianza, a pesar de que es una práctica ilegal. En otros casos los arrendadores se encuentran con desperfectos que superan el importe de la fianza. Para evitar problemas, es aconsejable incluir junto al contrato un inventario detallado de la vivienda, incluso con fotos. A la devolución de las llaves debe revisarse la vivienda por ambas partes y firmar un documento que señale los desperfectos causados, si los hay.

Quién se hace cargo de los gastos

La LAU contempla un reparto de los gastos entre las partes, pero la OCU recomienda precisarlo en el contrato con el máximo detalle. En principio, el arrendador paga impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. El inquilino se hace cargo de los suministros y de las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario de la vivienda. En aquellas ciudades donde hay tasa de basuras, debe pactarse a quién corresponde, y lo habitual es que se haga cargo el inquilino. 

Los gastos de gestión inmobiliaria (si los hay) y de formalización del contrato irán a cuenta del propietario si se trata de una persona jurídica. En el caso de ser una persona física, la comisión de la agencia generalmente la abona quien haya contratado sus servicios.

Cláusulas abusivas

Aunque las partes pueden pactar cláusulas específicas, estas no pueden eliminar los derechos obligatorios recogidos por la normativa vigente. Por ejemplo, no se puede impedir la prórroga hasta los cinco años ni exigir un pago por desestimiento superior al que contempla la ley.


Tratamiento de los inmuebles en el IRPF

 
El próximo 1 de julio finaliza el plazo para presentar la declaración de la Renta correspondiente al ejercicio 2018 y por estas fechas son muchos los contribuyentes que se preguntan cual es el tratamiento fiscal que hay que darles a las rentas derivadas de la tenencia de inmuebles, el cual, como veremos a continuación, será diferente en función de que se trate de la vivienda habitual, o de si el mismo se encuentra alquilado, desocupado, etc.
 
En primer lugar, hay que precisar que la vivienda habitual del contribuyente no genera rentas gravables en el IRPF, salvo en caso de transmisión, que puede generar una ganancia patrimonial, la cual, de no resultar aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual o cualquier otro beneficio fiscal previsto en la norma (como la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años) puede dar lugar a tributación en el IRPF. A estos efectos, cabe recordar que se entiende por vivienda habitual:
 
- la que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años,
 
- siempre que la misma sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, la normativa contempla algunas excepciones a este requisito.
 
Deducción por vivienda habitual
 
Con fecha 1 de enero de 2013, se suprimió la deducción por inversión en vivienda habitual, manteniendo un régimen transitorio, por el cual pueden seguir aplicando la deducción quienes hubieran adquirido su vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 o satisfecho cantidades antes de dicha fecha para la construcción, ampliación, rehabilitación o realización de obras por razones de discapacidad en su vivienda habitual, y se hubieran practicado la deducción por dicha vivienda en su declaración de la renta de 2012 o de ejercicios anteriores.
 
Dicho lo anterior, y al margen del inmueble que constituya la vivienda habitual del contribuyente, la renta derivada de inmuebles puede tributar como rendimientos del capital inmobiliario, en caso de rendimientos procedentes del alquiler o como imputación de rentas inmobiliarias, cuando se encuentren desocupados.
 
Alquiler de inmuebles
 
Si el contribuyente posee un inmueble distinto de su vivienda habitual y lo tiene alquilado, los rendimientos obtenidos se califican como rendimientos del capital inmobiliario -salvo que se considere que dicho alquiler constituye una actividad económica, en cuyo caso se exige como requisito mínimo, que el propietario del inmueble cuente al menos con un empleado con contrato laboral a jornada completa-.
 
Para calcular el rendimiento neto sujeto a tributación, de los ingresos totales obtenidos por el alquiler, el propietario podrá deducir todos aquellos gastos en los que incurra para la obtención del rendimiento, entre ellos, la parte de la cuota del préstamo que corresponda al pago de intereses y los gastos de conservación y reparación (pintura, sustitución de las instalaciones de calefacción, ascensores, puertas de seguridad…), hasta el límite de los ingresos obtenidos. También podrán deducirse, sin limitación alguna, las tasas y tributos abonados (el IBI, la tasa de recogida de basuras… excepto el IVA cuando sea deducible) el importe de la amortización del inmueble y otros gastos incurridos como la prima de seguro de hogar, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc.
 
Cuando el inmueble no hubiera estado alquilado durante todo el año, sino sólo durante algunos meses, sólo serían deducibles los gastos que correspondieran al periodo durante el cual el inmueble hubiese estado alquilado. Por el periodo en el que el inmueble no estuviera arrendado, el propietario no tributaría por rendimientos de capital inmobiliario, sino por imputación de rentas inmobiliarias, sin deducción alguna de gastos.
 
Alquiler destinado a vivienda
 
Si el inmueble alquilado se destina a vivienda, la renta neta positiva generada por el alquiler (ingresos menos gastos) se reducirá en un 60%, siempre que dicha renta haya sido declarada por el contribuyente y no derive de una actuación de comprobación de la Administración tributaria. Esta reducción no será aplicable en caso de alquiler vacacional, ya que se exige que el destino primordial sea satisfacer una necesidad permanente de vivienda.
 
En los casos en los que el inquilino destine parte del inmueble alquilado a vivienda y parte a despacho, por ejemplo, el propietario solo podrá aplicar la reducción del 60% sobre la parte de la renta neta positiva procedente del alquiler por el uso como vivienda del inmueble.
 
En lo referente a la tributación del inquilino, la deducción estatal por alquiler de vivienda se suprimió a partir del 1 de enero de 2015, pero se mantiene para aquellos contratos de alquiler celebrados con anterioridad a dicha fecha y por los que se hubiera abonado cantidades, en concepto de alquiler antes del 1 de enero de 2015, habiendo tenido derecho a la aplicación de la deducción. El importe de la deducción será del 10,05% de las cantidades pagadas durante el ejercicio, y podrán aplicarse los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales, ya sea en tributación individual o conjunta. Lo anterior, sin perjuicio de las deducciones autonómicas que pudieran resultar de aplicación en aquellas Comunidades Autónomas que las hubieran establecido.
 
Inmuebles desocupados
 
Si el contribuyente dispone de un inmueble (distinto de la vivienda habitual) que no lo tiene alquilado, como por ejemplo, un apartamento en la playa que no alquila para poder disfrutarlo cuando desee, deberá tributar en concepto de imputación de rentas inmobiliarias, no como rendimiento de capital inmobiliario, al constituir un inmueble urbano no arrendado, no afecto a actividades económicas y no utilizado como vivienda habitual.
 
La renta a imputar se determina en base al valor catastral del inmueble aplicando el 2%, o el 1,1% en el caso de que el valor catastral haya sido revisado en los últimos 10 años, sin que proceda la deducción de ningún tipo de gasto. La renta imputada se integrará en la base imponible general tributando al tipo marginal del impuesto. Este mismo tratamiento recibirán las plazas de garaje que no se consideren parte de la vivienda habitual y que no se encuentren alquiladas.
 
Por AB CUENTAS EUROPE, S.L.
Calle Pº Maria Agustin 25 1ª Planta Zaragoza
 

La vivienda subió un 8,2% en 2018

Según el Colegio de Registradores el precio de la vivienda sube en España un 8,2% en 2018

Las 516.680 compraventas de vivienda de 2018 suponen el mejor resultado desde 2008, con un incremento del 11,3% sobre 2017

La actividad inmobiliaria global en España se sitúa en niveles similares a los de 2003

El precio de la vivienda intensifica su tendencia alcista, con un incremento trimestral del IPVVR (Metodología Case & Shiller del precio de la vivienda aplicada a España) del 2,13%, situando el incremento interanual en el 8,22%. Con respecto a los niveles máximos del índice (2007) el precio de la vivienda acumula un descenso ligeramente superior al 16%, habiendo reducido prácticamente la mitad del ajuste máximo alcanzado en 2014 (-35%). Desde dicho mínimo de 2014, el incremento acumulado durante los cuatro últimos años en el precio de la vivienda ha sido del 29,78%.

Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores las compraventas de vivienda registradas durante el cuarto trimestre, con la estacionalidad habitual del último trimestre del año, han descendido un 9,8% con respecto al tercer trimestre, alcanzando las 120.199, la menor cuantía de los cuatro trimestres de 2018. Con relación al mismo trimestre del año anterior, las compraventas de vivienda se incrementaron el 7,4%. En vivienda nueva durante el cuarto trimestre se han registrado 21.760 compraventas, con un descenso intertrimestral del -7,1%, mientras que en vivienda usada se han alcanzado las 98.439 compraventas, dando lugar a un descenso del -10,4% con respecto al trimestre precedente.

A pesar de este descenso trimestral, 2018 ha cerrado con 516.680 compraventas de vivienda, la mayor cuantía de los últimos diez años, mostrando un incremento del 11,3% sobre 2017.

El número de compraventas registradas en 2018, prácticamente todas las comunidades autónomas (dieciséis) han incrementado las compraventas interanuales con respecto al trimestre precedente, correspondiendo el único descenso a Baleares con una ligera tasa del -0,1%. En doce comunidades autónomas las tasas de crecimiento han alcanzado los dos dígitos.

Colegio de Registradores


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Anímate, es fácil 
 
Nosotros te proponemos otra cosa…
 
 
Te contamos lo que podemos hacer nosotros por ti para ayudarte a vender tu casa. Queremos evitar que cometas algunos errores que pueden hacer fracasar tus planes.
 
1.- NO Valorar tu casa en función del dinero que necesitas en un momento determinado. Los precios los fija el mercado en función de la demanda actual de la zona y no nuestras expectativas, “el valor sentimental” tampoco lo percibirá el comprador.  
 
2.- NO Fijar el precio en función de lo que debes al banco, al comprador le da igual cómo te has financiado o si has comprado caro. Que les pregunten a los que compraron en plena expansión inmobiliaria, el valor de sus propiedades estará seguramente por debajo del valor de su deuda.
 
3.-NO Fijarnos en el vecino, es cierto que los vecinos a veces y sin mala fe, hinchan el precio al que han vendido y rebajan el precio al que realmente han comprado. 
 
4.- NO Pensar que nuestro piso vale más que el del vecino.  Es cierto que se venden mejor con sol que oscuro; los más altos que los de las plantas inferiores; los orientados al sur que los orientados al norte; los que tienen ascensor que los que no lo tienen, etc.
 
5.-NO poner un precio muy alto por que no tienes prisa en vender. Cuando el precio se desvía mucho del precio de mercado para las características del piso, simplemente no hay visitas.
 
6.-NO bajar mucho el precio para acelerar la venta a no ser que tengamos una urgencia, lo ideal es ajustar el precio al precio de mercado para que la venta se haga en unos 60 – 120 días desde que se puso el anuncio. Algunas empresas prometen ventas muy rápidas a costa de perder ingresos. Ojo con lo barato, a veces sale caro.
 
7.-NO poner a la venta una propiedad que en realidad no quieres vender.
 
8.-NO preparar la vivienda para obtener buen material gráfico, tour virtual, vídeo, etc. Preparar las posibles visitas, todo bien limpio y ordenado. Sobre todo, quitar los objetos personales. El olfato marca mucho la primera impresión, todo bien ventilado.
 
9.-NO crear desconfianza al comprador en el caso de que te pida algún documento y dudes si tienes o no los impuestos en regla o dices no saber dónde está la escritura. El CEE o Certificado de Eficiencia Energética es obligatorio en los anuncios del piso, se debería de tener tramitado. Los compradores querrán saber si el edificio está bien mantenido y si hay derramas pendientes.
 
En Isaro te ayudamos a vender tu casa, valorando y fijando un precio acorde con el valor de mercado de la zona. 
 
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CLAUSULAS ILEGALES EN LOS CONTRATOS DE ALQUILER 19-03-201 

 
En España se estima que el mercado de alquiler está mayoritariamente en manos de propietarios particulares en un 70%
 
Según la Agencia Negociadora del Alquiler hay algunas cláusulas en los contratos de alquiler que son ilegales
 
El TOP 4 
 
1.- Solicitar pagos anticipados de más de una mensualidad de renta.
2.- Prohibir a los inquilinos fumar dentro de la casa.
3.- Pactar revisiones de rentas solo al alza, pero nunca a la baja. 
4.- Que los inquilinos estén obligados a permitir la entrada a los propietarios a las viviendas.
 
 

SOBRE LAS PLUSVALÍAS 11-03-2019
 
El Tribunal Supremo determina el alcance de la sentencia del Constitucional sobre la plusvalía
La Sala Tercera considera que, tras la STC 59/2017, puede liquidar el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) en los casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana
 
La Sala Tercera del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación interpuesto contra una Sentencia dictada por la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón al estimar que éste interpretó de manera correcta el ordenamiento jurídico al considerar que la STC 59/2017, de 11 de mayo, permite no acceder a la rectificación de las autoliquidaciones del IIVTNU y, por tanto, a la devolución de los ingresos efectuados por dicho concepto, en aquellos casos en los que no se acredita por el obligado tributario la inexistencia de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, supuestos en los que los artículos 107.1 y 107.2 a) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLHL) resultan constitucionales y, por consiguiente, los ingresos, debidos.
 
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ángel Aguallo, interpreta el alcance de la declaración de inconstitucionalidad contenida en la STC 59/2017. Considera, de una parte, que los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL, a tenor de la interpretación que debe darse al fallo y fundamento jurídico 5 de la STC 59/2017, "adolecen solo de una inconstitucionalidad y nulidad parcial".
"En este sentido, son constitucionales y resultan, pues, plenamente aplicables, en todos aquellos supuestos en los que el obligado tributario no ha logrado acreditar (…) que la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título (o la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos) no ha puesto de manifiesto un incremento de su valor o, lo que es igual, una capacidad económica susceptible de ser gravada con fundamento en el artículo 31.1 CE".
 
De otra parte, entiende que "el artículo 110.4 del TRLHL, sin embargo, es inconstitucional y nulo en todo caso (inconstitucionalidad total) porque, como señala la STC 59/2017, ‘no permite acreditar un resultado diferente al resultante de la aplicación de las reglas de valoración que contiene’, o, dicho de otro modo, porque ‘impide a los sujetos pasivos que puedan acreditar la existencia de una situación inexpresiva de capacidad económica (SSTC 26/2017, FJ 7, y 37/2017, FJ 5)’”.
 
Es, precisamente, esta nulidad total del artículo 110.4 del TRLHL la que, de acuerdo con la Sala Tercera, "posibilita que los obligados tributarios puedan probar, desde la STC 59/2017, la inexistencia de un aumento del valor del terreno ante la Administración municipal o, en su caso, ante el órgano judicial, y, en caso contrario, es la que habilita la plena aplicación de los artículos 107.1 y 107.2 a) del TRLHL".
 
En relación con la prueba de la inexistencia de una plusvalía real y efectiva obtenida en la transmisión del terrero, considera el tribunal, en primer lugar, que corresponde "al obligado tributario probar la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido"; en segundo término, que para acreditar que no ha existido la plusvalía gravada por el IIVTNU "podrá el sujeto pasivo ofrecer cualquier principio de prueba, que al menos indiciariamente permita apreciarla" (como es, por ejemplo, la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión que se refleja en las correspondientes escrituras públicas); y, en tercer lugar, en fin, que aportada "por el obligado tributario la prueba de que el terreno no ha aumentado de valor, deberá ser la Administración la que pruebe en contra de dichas pretensiones para poder aplicar los preceptos del TRLHL que el fallo de la STC 59/2017 ha dejado en vigor en caso de plusvalía".
 
Finalmente, considera el tribunal que en la medida en que la existencia de una plusvalía real y efectiva resulta perfectamente constatable sobre la base del empleo de los medios de comprobación que establece la Ley General Tributaria en los artículos 105 y siguientes, medios que permiten rechazar que la norma autorice a la Administración para decidir con entera libertad el valor real del terreno onerosamente transmitido, no existe -en los casos en los que se liquida el IIVTNU- vulneración de la reserva de ley tributaria recogida en los artículos 31.3 y 133.1 CE, ni quiebra alguna del principio de seguridad jurídica (art. 9.3 CE).
 
Comunicación Poder Judicial

 
DECORACIÓN 05/03/19
 
 
UNA LIBRERÍA DECORATIVA Y ORDENADA
 
Tiene que respirar. Combinaremos los libros con objetos que den aire; una foto, una planta..., sin pasarnos. Ten presente que el 60% del espacio de la librería deberían ocuparlo los libros, el 30% debería quedar vacío, y el 10% restante deberían de ser objetos decorativos.
 
 
LA GUERRA DEL SOFA CON LOS COJINES 
 
Ni pocos ni muchos. Lo ideal es que coloques uno más que las plazas que tiene el sofá. Es decir, si el sofá es de tres, con cuatro cojines bastará. 
 
VENTANAS QUE CRECEN
 
Para que las ventanas parezcan más altas de lo que en realidad son basta con colocar la barra de la cortina lo más cerca posible del techo y no justo donde acaban las perfilarías de las ventanas. Además de dar más sensación de altura a la estancia, parecerá más amplia.
 
isaro.com

a la carga otra vez con la reforma del alquiler 04/03/19
 
Con un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler a terminado el último Consejo de Ministros de la legislatura.
 
 No trae cosas que no supiéramos ya; el incremento en la duración de los contratos, la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC y la creación de un índice de precios de la vivienda.
 
Ahora tendrá que ser convalidado por el Congreso de los Diputados a través de la Diputación Permanente.
 
En lo referente a la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que afecta a los contratos encontraremos lo siguiente:
 
- Ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años, se amplía también la prórroga tácita de uno a tres años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo. En el caso que el arrendatario sea una persona jurídica serán siete años de contrato obligatoria y tres de tácita.
 
- La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato, cinco años.
 
- Se limita a dos meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
 
- En el caso de que el arrendador o el arrendatario manifiesten su voluntad de no renovarlo, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con cuatro meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos meses de antelación.
 
- La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato, incluyendo que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares.
 
- El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
 
- Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
 
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
 
- La novedad viene por un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de viviendas, posiblemente enfocada a incentivos fiscales. Este índice se establecerá en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministerio de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.
 
¿Podrá ser esto un primer paso para limitar el precio de los alquileres?
 
Los beneficios fiscales:
 
- Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente. 
 
- Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
 
OTROS
 
- Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal.
 
- Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).
 
- Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actuar en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres meses si se trata de una persona jurídica. Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.
 
- Por otro lado, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
 
En fin, que lo que tenían que regular los propietarios y dueños de los inmuebles lo regula el Gobierno, veremos a ver…

¿Cuáles son los ingresos mínimos para acceder a una hipoteca fija del 2%? 26/02/19

 
Para hacerse con un préstamo de estas características a un tipo de interés del 2% es necesario contar con un nivel de ingresos relativamente alto.
 
Un préstamo tipo de 150.000 euros supondría el pago de una mensualidad de 758,83 euros.
 
Las hipotecas fijas no están al alcance de todos los consumidores. Según HelpMyCash.com, para hacerse con un préstamo de estas características a un tipo de interés del 2% es necesario contar con un nivel de ingresos relativamente alto. Ello se debe a que debe seleccionarse un préstamo de estas características, como máximo, a un plazo de 10, 15 o 20 años. Una opción que encarecerá las cuotas mensuales para reembolsar el crédito.
 
Al respecto, un préstamo tipo de 150.000 euros supondría el pago de una mensualidad de 758,83 euros, para lo que el sueldo necesario tendría que ser superior a 2.500 euros entre todos los titulares del producto. 
 
Al respecto, desde esta organización aseguran que cada vez son más las entidades que exigen a los clientes ingresos mínimos para acceder a sus préstamos hipotecarios.
 
Fuente: Economía Digital

 
1º.- Ha caído el peso de las hipotecas en nuestro país dentro del conjunto de la eurozona. Mientras que en 2006 el 20% de los préstamos para la compra de vivienda de la zona euro se firmaban en España, actualmente su peso es del 5,2%.
 
Somos el tercer mercado de la eurozona por volumen de préstamos, solo superados por alemanes y franceses. Según el Banco Central Europeo somos el quinto país donde más pesan las hipotecas respecto a los activos totales de la banca, igualados por los Países Bajos. Este negocio supone un 19,7% de los activos del sector financiero, frente al 13,8% que representa de media en la eurozona.
 
En los últimos 12 meses se han formalizado un 72% menos préstamos que en 2006.
 
2.- Las hipotecas españolas son de las más baratas. Las hipotecas que se están pagando (hipotecas vivas) están sujetas a uno de los intereses más bajos de toda la eurozona, al situarse en el 1,21%. Tan solo Finlandia y Portugal registran un interés inferior en el stock vivo. En cambio, en ocho países de la eurozona supera el 2% y en Países Bajos incluso rebasa el 3%.
 
3.- Las familias destinan lo mismo que sus homólogas a pagar deudas. Cuanto menor sea el coste de la deuda, mayor será la demanda de financiación y menor el riesgo de la operación para el banco.
 
En septiembre de 2008 las familias españolas tenían que dedicar el 11,9% de su renta bruta disponible a hacer frente a la deuda hipotecaria. En marzo de 2018 se dedicaba el 6,6%.
 
Por poner algún ejemplo comparativo en Alemania dedican el 6,1%, en Francia el 6,2%, Italia un 4,4%, Reino Unido 9,4% y EE UU 8,2%.
06/02/19
 
El 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo modificaciones de gran calado en el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda.
 
El artículo 86 de la Constitución establece que los Reales Decretos-Leyes deben ser convalidados en el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación, es decir, en el caso que nos ocupa, debía ser convalidado el pasado 22 de enero. Pues bien, tras su votación y fallo, el Real Decreto-ley no ha sido convalidado, por lo que, atendiendo al tenor literal del precepto constitucional, habrá de entenderse derogado.
 
Ahora bien, ¿qué efectos tiene la no convalidación? ¿Cómo afectan las modificaciones previstas en el RDL a los contratos celebrados tras su promulgación?
 
La no convalidación de la norma no conlleva la pérdida de efectos de la norma en todo caso, ya que el RDL ha estado vigente durante un periodo de tiempo. A este respecto, es importante destacar que el Reglamento del Congreso exige que la derogación de un Real Decreto Ley se publique en el BOE, circunstancia que se ha producido el 24 de enero, por tanto, la derogación surte efectos a partir de esa fecha.
 
A efectos prácticos, esto se traduce en que la norma ha estado vigente desde el 19 de diciembre hasta el 23 de enero, por lo que los contratos de arrendamientos que se formalizaran en ese lapso temporal se rigen por la normativa en vigor en esa fecha, que es la contemplada en el Real Decreto Ley. Por el contrario, los contratos que se firmen a partir del 24 de enero se rigen por la normativa anterior, puesto que al haber sido derogado el RDL, las modificaciones que este introducía pierden su vigencia.
 
Repasemos a continuación cuales son los cambios mas relevantes que afectan a estos contratos:
 
Duración de los contratos. El RDL amplió el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, por lo que en los contratos celebrados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, el inquilino podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 5 años mientras que en los celebrados a partir del 24 de enero volverá a ser de 3 años. Cabe señalar que el plazo de 5 años será de 7 años cuando el arrendador fuera una sociedad.
 
Prórroga tácita. En los contratos celebrados bajo la vigencia del RDL la prorroga tácita también se ampliaba a 3 años. A partir del 24 de denero este plazo volverá a ser de 1 año.
 
Garantías. El RDL también limitó las garantías adicionales a la fianza que el arrendador podía exigir al arrendatario, fijándose un límite cuantitativo de hasta dos mensualidades. Para los contratos celebrados a partir del 24 de enero, al igual que ocurría con anterioridad al Real Decreto Ley, no aplicará este limite para las garantías que pueda solicitar el arrendador.
 
Alquiler de uso turístico. El RD-L determinó la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico -exigiéndose la mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representasen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación.   Estas mayorías también eran necesarias para establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Para los contratos celebrados tras la derogación de la norma, dicha modificación ya no resultará de aplicación.
 
Medidas fiscales. También en el ámbito de la fiscalidad de los arrendamientos de vivienda tiene incidencia el Real Decreto Ley, ya que se declaran exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sien embargo, los contratos celebrados a partir del 24 de enero deberán tributar por este impuesto, como ya lo hacían con anterioridad al 19 de diciembre. A estos efectos, cabe recordar que es el arrendatario quien debe soportar el tributo.
 
Por AB cuentas Europa Zaragoza

 


 
1.- PREPARATE 
 
Deberías darte un tiempo antes de sacarla al mercado y tener tiempo suficiente para ponerla al día, hacer reparaciones y ordenar.
 
2.- Busca ayuda profesional
 
Un agente inmobiliario local puede darte información sobre casas similares en tu zona, las tendencias en los precios y qué puedes hacer para mostrar bien tu casa. Te ayudará a ver qué es atrayente, qué puede no serlo tanto y qué necesita reparación, aunque sea duro aceptar las críticas que los profesionales. Tu casa debe ser única. 
 
3.- Ves un paso por delante
 
Muchos vendedores dudan a la hora de hacer mejoras antes de poner su casa en el mercado, como cambiar las alfombras o las encimeras, porque creen que el comprador querrá elegir su propia decoración. Los compradores quieren, con frecuencia, mudarse a casas que estén listas para vivir ya.
 
4.- Por orden despiadadamente 
 
Guarda tu colección se búhos. Los compradores tienen que ser capaces de verse a sí mismos viviendo en la casa, por lo que debes eliminar tus objetos personales, esto incluye fotos familiares, baratijas, trofeos, etc.
 
5.- No pasa nada por cambiar cosas de sitio
 
Recoloca si hace falta los muebles y mira la mejor forma de iluminar una habitación o cómo crear un rincón de lectura en una esquina rara, y de paso, cambia esa alfombra vieja y usada.
 
6.- Los temibles armarios
 
Los compradores van a examinar hasta el último rincón y esto incluye los armarios. No ordenes poniendo cosas en los armarios. Piensa que son pequeñas habitaciones de tu casa y mantenlas también ordenadas. 
 
7.-  La limpieza y los olores 
 
Puede que tu casa sea un sueño minimalista, pero si hay una capa de polvo, los compradores potenciales se darán cuenta. Utiliza tu nariz, un mal olor desanimará al comprador, aunque la casa sea espectacular. Dicen que el viejo cliché de cocinar pan o comprar flores funciona.
 
8.- Ponle un precio adecuado. 
 
Recuerda que lo que pagaste por tu casa cuando la compraste puede ser irrelevante. El mercado ha podido cambiar desde entonces, junto con el valor de tu propiedad.
 
Si le pones un precio muy alto, mantendrás el cartel de "Se vende" durante meses. Muchas veces vemos que los propietarios sobrevaloran sus casas. Nuestra casa es nuestro castillo, pero solo porque pensamos que es la mejor propiedad en el mercado, no todo el mundo va a estar de acuerdo.
 
9.- Desaparece si llega un comprador
 
La última cosa que muchos visitantes quieren ver es al propietario actual. Ser demasiado atento con los compradores puede desanimarles al instante. Deja que el agente les muestre la propiedad. Ellos son los profesionales".
 
10.- Mantén el ritmo
 
Cuanto más tiempo lleva una propiedad en el mercado, más les cuesta a los propietarios mantenerla en las mejores condiciones, incluso si has mostrado la casa 100 veces, sigue haciendo las camas, limpiando los fregaderos y los baños antes de que llegue una nueva visita. 

Quizás esa visita 101 es la buena.

 


 
El confort a toda costa ya no es sostenible, pues para conseguir una temperatura de confort hay que proporcionar una cantidad de calor equivalente al que se pierde. Si una casa, además, carece de aislamiento, tiene corrientes de aire, filtraciones, carpinterías antiguas, no dispone de protecciones para las ventanas y no tiene en cuenta al sol o está construida con materiales que no acumulan, pocos sistemas resultarán adecuados: gran parte del calor que genere se perderá.
 
Como resultado, los sistemas se sobredimensionan, se produce un gasto excesivo de energía, con las consiguientes facturas elevadas.
 
La casa que gasta menos es la que se proyecta con un concepto bioclimático que le permita autorregu
2013 © Isabel y Roberto S.L.
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