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Efectos de la no convalidación del Real Decreto-Ley 21/2018
de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler
El 18 de diciembre se publicó en el BOE el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, introduciendo modificaciones de gran calado en el régimen aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda.
El artículo 86 de la Constitución establece que los Reales Decretos-Leyes deben ser convalidados en el Congreso en un plazo de 30 días desde su promulgación, es decir, en el caso que nos ocupa, debía ser convalidado el pasado 22 de enero. Pues bien, tras su votación y fallo, el Real Decreto-ley no ha sido convalidado, por lo que, atendiendo al tenor literal del precepto constitucional, habrá de entenderse derogado.
Ahora bien, ¿qué efectos tiene la no convalidación? ¿Cómo afectan las modificaciones previstas en el RDL a los contratos celebrados tras su promulgación?
La no convalidación de la norma no conlleva la pérdida de efectos de la norma en todo caso, ya que el RDL ha estado vigente durante un periodo de tiempo. A este respecto, es importante destacar que el Reglamento del Congreso exige que la derogación de un Real Decreto Ley se publique en el BOE, circunstancia que se ha producido el 24 de enero, por tanto, la derogación surte efectos a partir de esa fecha.
A efectos prácticos, esto se traduce en que la norma ha estado vigente desde el 19 de diciembre hasta el 23 de enero, por lo que los contratos de arrendamientos que se formalizaran en ese lapso temporal se rigen por la normativa en vigor en esa fecha, que es la contemplada en el Real Decreto Ley. Por el contrario, los contratos que se firmen a partir del 24 de enero se rigen por la normativa anterior, puesto que al haber sido derogado el RDL, las modificaciones que este introducía pierden su vigencia.
Repasemos a continuación cuales son los cambios mas relevantes que afectan a estos contratos:
Duración de los contratos. El RDL amplió el plazo de duración de la prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años, por lo que en los contratos celebrados entre el 19 de diciembre y el 23 de enero, el inquilino podrá permanecer en la vivienda por un plazo de 5 años mientras que en los celebrados a partir del 24 de enero volverá a ser de 3 años. Cabe señalar que el plazo de 5 años será de 7 años cuando el arrendador fuera una sociedad.
Prórroga tácita. En los contratos celebrados bajo la vigencia del RDL la prorroga tácita también se ampliaba a 3 años. A partir del 24 de denero este plazo volverá a ser de 1 año.
Garantías. El RDL también limitó las garantías adicionales a la fianza que el arrendador podía exigir al arrendatario, fijándose un límite cuantitativo de hasta dos mensualidades. Para los contratos celebrados a partir del 24 de enero, al igual que ocurría con anterioridad al Real Decreto Ley, no aplicará este limite para las garantías que pueda solicitar el arrendador.
Alquiler de uso turístico. El RD-L determinó la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios pudieran limitar o condicionar el ejercicio del alquiler turístico -exigiéndose la mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representasen, a su vez, las 3/5 partes de las cuotas de participación. Estas mayorías también eran necesarias para establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Para los contratos celebrados tras la derogación de la norma, dicha modificación ya no resultará de aplicación.
Medidas fiscales. También en el ámbito de la fiscalidad de los arrendamientos de vivienda tiene incidencia el Real Decreto Ley, ya que se declaran exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Sien embargo, los contratos celebrados a partir del 24 de enero deberán tributar por este impuesto, como ya lo hacían con anterioridad al 19 de diciembre. A estos efectos, cabe recordar que es el arrendatario quien debe soportar el tributo.
Por AB cuentas Europa
Zaragoza